O Radar Brasileiro mostra com exclusividade os números da CDHU na gestão Tarcísio de Freitas. Foram 8 dias de apuração e conversas com fontes do governo paulista e consultores.
A Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo (CDHU), sob a gestão do governador Tarcísio de Freitas, uma das principais empresas públicas responsáveis pela política habitacional paulista, encerrou 2024 com um dos piores resultados financeiros de sua história recente. A CDHU fechou 2025 com prejuízo de R$ 1,233 bilhão. O resultado antes do Imposto de Renda e da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido foi negativo em R$ 1,233182 bilhão.
O balanço originalmente publicado pela companhia apontou prejuízo de R$ 1,046 bilhão no exercício de 2024, contra R$ 569,479 milhões em 2023. O resultado negativo praticamente dobrou em apenas um ano. Antes do período eleitoral, os balancetes do prejuízo já tinham sido retirados do ar.
Posteriormente, para minimizar o rombo, o governo pediu uma revisão e a CDHU reapresentou as demonstrações financeiras de 2024. Com os ajustes realizados, o prejuízo daquele exercício passou a ser contabilizado em R$ 992,220 milhões.
Apesar da redução de aproximadamente R$ 54,4 milhões no prejuízo de 2024, a reapresentação revelou outro dado relevante: os prejuízos acumulados da companhia em 31 de dezembro de 2024 passaram de R$ 8,248 bilhões, originalmente divulgados, para R$ 9,828 bilhões.
CLICA AQUI E VEJA: Os números constam das demonstrações financeiras publicadas pela própria CDHU no Diário Oficial do Estado.
O tamanho do rombo
Na demonstração de resultados originalmente publicada, a CDHU apresentou:
- Receitas de atividades operacionais: R$ 2,466 bilhões;
- Despesas de atividades operacionais: R$ 2,786 bilhões;
- Prejuízo bruto: R$ 319,782 milhões;
- Despesas com pessoal: R$ 131,075 milhões;
- Encargos sociais: R$ 119,503 milhões;
- Serviços de terceiros: R$ 176,230 milhões;
- Perdas de créditos esperadas: R$ 324,724 milhões;
- Resultado antes das receitas e despesas financeiras: prejuízo de R$ 1,056 bilhão;
- Resultado financeiro líquido: positivo em R$ 9,638 milhões;
- Prejuízo antes do IR e da contribuição social: R$ 1,046 bilhão;
- Prejuízo líquido originalmente divulgado: R$ 1,046 bilhão.
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Os números mostram que o problema não estava principalmente no resultado financeiro. A companhia teve resultado financeiro positivo. A deterioração ocorreu essencialmente na operação da empresa e na estrutura de custos, subsídios, créditos e produção habitacional.
Prejuízo quase dobrou em apenas um ano
A comparação com 2023 mostra a dimensão da deterioração.
Em 2023, a CDHU havia registrado prejuízo de R$ 569,479 milhões.
Em 2024, o resultado originalmente divulgado chegou a R$ 1,046 bilhão.
Isso significa um aumento de aproximadamente R$ 477 milhões no prejuízo anual.
A diferença fica ainda mais evidente no resultado operacional. Em 2023, a companhia apresentava lucro bruto de R$ 121,314 milhões.
Em 2024, passou a registrar prejuízo bruto de R$ 319,782 milhões.
Ou seja, em apenas um ano houve uma deterioração de aproximadamente R$ 441 milhões no resultado bruto.
O principal problema: subsídios habitacionais
O balanço da CDHU mostra que uma das maiores pressões sobre o resultado está relacionada aos subsídios concedidos aos beneficiários.
Em 2024, a companhia registrou R$ 989,190 milhões em despesas com subsídios.
Em 2023, esse valor havia sido de R$ 742,978 milhões.
O aumento foi de aproximadamente R$ 246,2 milhões em apenas um ano.
Esse ponto é fundamental para entender o prejuízo.
A CDHU não funciona como uma empresa privada convencional. Seu objetivo principal é fornecer habitação de interesse social para famílias de baixa renda. Por isso, vende ou financia imóveis em condições inferiores ao custo econômico de produção.
A própria companhia reconhece que os prejuízos acumulados são, em grande parte, consequência da política habitacional do Estado, que concede subsídios e pratica condições de financiamento inferiores às taxas de mercado.
Uma análise de crédito da Moody’s também descreveu o modelo da CDHU como estruturalmente deficitário: a companhia oferece subsídios que podem representar cerca de 50% do custo de produção do imóvel e vende unidades abaixo do custo, sendo as perdas posteriormente compensadas por aportes de capital do Estado.
“A CDHU reporta prejuízos contábeis estruturais, sendo compensados pelas recorrentes injeções de capital do governo de São Paulo. Muita coisa poderia ter sido evitada, principalmente, quando falamos em gestão. Faltou isso por parte do governo. Por isso, o resultado negativo”, disse uma fonte que ajudou a fazer a consultoria do prejuízo da CDHU.
O problema é mais complexo. Veja os números, clique aqui.
A questão política que permanece é outra: quanto desse prejuízo é consequência inevitável da política social e quanto decorre de ineficiência operacional, aumento de custos, inadimplência, problemas de estoque, terrenos, obras e decisões administrativas?
As contas também mostram forte aumento dos custos
Outro dado importante está nas despesas de produção e comercialização.
Em 2023, essas despesas foram de aproximadamente R$ 418 milhões.
Em 2024, saltaram para R$ 583,630 milhões.
O aumento foi superior a R$ 165 milhões em apenas um exercício.
Os custos de produção das unidades também aumentaram.
Em 2023:
R$ 831,673 milhões.
Em 2024:
R$ 1,000 bilhão.
A alta foi de aproximadamente R$ 169 milhões.
A combinação de aumento dos custos de produção, aumento das despesas de comercialização e aumento dos subsídios fez com que a estrutura operacional da companhia passasse de um lucro bruto de R$ 121 milhões para um prejuízo bruto de R$ 319 milhões.
Perdas com créditos também pesaram
Outro componente relevante foi a chamada perda de créditos esperadas.
Em 2024, a CDHU reconheceu R$ 324,724 milhões nessa rubrica.
Em 2023, foram R$ 358,730 milhões.
Embora o valor tenha caído aproximadamente R$ 34 milhões, continua representando uma despesa extremamente elevada.
Além disso, a companhia reconheceu uma provisão de R$ 508,865 milhões relacionada a perdas com subsídios contratuais na carteira de clientes em 2024, contra R$ 256,641 milhões em 2023.
Esse número ajuda a explicar por que o modelo financeiro da CDHU produz prejuízos mesmo quando a companhia apresenta receitas relevantes.
Um detalhe ainda mais grave: a CDHU teve de reapresentar o balanço
O caso ganhou uma nova dimensão em 2026.
Ao publicar suas demonstrações financeiras referentes a 2025, a CDHU reapresentou os números de 2024.
O prejuízo originalmente divulgado de R$ 1,046 bilhão foi ajustado para R$ 992,220 milhões.
A diferença foi de R$ 54,392 milhões.
Mas a correção não significou uma melhora patrimonial.
Pelo contrário.
A companhia informou que, depois dos ajustes, o prejuízo acumulado em 31 de dezembro de 2024 passou de:
R$ 8,248 bilhões → R$ 9,828 bilhões.
O aumento foi de aproximadamente R$ 1,580 bilhão.
Além disso, o saldo de prejuízos acumulados em 1º de janeiro de 2024 foi corrigido de R$ 7,202 bilhões para R$ 8,836 bilhões.
Isso significa que parte relevante da deterioração patrimonial não surgiu apenas em 2024: a reapresentação identificou impactos relacionados a exercícios anteriores.
O que provocou a reapresentação?
Os documentos da companhia mostram ajustes relacionados, entre outros pontos, a:
- subsídios concedidos;
- perdas com subsídios em estoques;
- provisões;
- redução ao valor recuperável de ativos;
- créditos perante o FCVS;
- gestão de créditos;
- terrenos;
- projetos em desenvolvimento.
Na reapresentação, por exemplo, R$ 996,165 milhões foram reconhecidos como subsídios concedidos na receita de vendas, enquanto R$ 989,190 milhões que apareciam anteriormente como despesas com subsídios foram reclassificados.
A própria CDHU também registrou ajustes relacionados a provisões sobre subsídios em estoques e créditos.
Isso é importante porque demonstra que o problema não pode ser analisado somente pelo número final do prejuízo.
Existe também uma questão de qualidade, classificação e reconhecimento contábil das operações da companhia.
E onde começou o problema?
Essa é uma das perguntas mais importantes.
A resposta, segundo os próprios documentos da CDHU, é que o problema financeiro piorou drasticamente na Tarcísio de Freitas.
Em 2022, a companhia registrou prejuízo de R$ 504,390 milhões. Só que, com o governador Tarcísio sob o comando da CDHU, os critérios adotados por ele simplesmente deixaram a gestão em risco.
Em 2023, o prejuízo foi de R$ 569,479 milhões.
Em 2024, chegou originalmente a R$ 1,046 bilhão, posteriormente reapresentado em R$ 992,220 milhões.
Portanto, Tarcísio não criou o problema estrutural da CDHU. Porém, os critérios administrativos derrubaram ainda mais um dos principais ativos do Estado de São Paulo.
Entretanto, há uma questão política legítima a ser feita à atual administração: o que foi feito para impedir que uma estrutura historicamente deficitária continuasse se deteriorando?
O que Tarcísio poderia ter feito — e o que os números mostram que não resolveu
A gestão Tarcísio assumiu em janeiro de 2023.
No primeiro ano completo da administração, a CDHU registrou prejuízo de R$ 569,479 milhões.
No ano seguinte, o prejuízo originalmente apresentado quase dobrou.
É preciso, portanto, separar duas coisas.
1. O déficit estrutural não começou com Tarcísio
A própria natureza da CDHU produz parte importante do prejuízo.
A empresa subsidia famílias de baixa renda, financia imóveis com condições favorecidas e, em determinados casos, comercializa unidades abaixo do custo.
Esse modelo já existia antes de 2023.
2. Mas a gestão Tarcísio tinha instrumentos para reduzir a deterioração
O governo poderia ter estabelecido metas mais claras de eficiência para:
- reduzir perdas de créditos;
- melhorar a recuperação da inadimplência;
- reduzir desperdícios e custos de produção;
- acelerar a venda de estoques;
- melhorar a gestão dos terrenos;
- reduzir perdas em empreendimentos paralisados;
- aprimorar o controle dos subsídios;
- revisar critérios de concessão;
- aumentar a transparência sobre o custo efetivo de cada unidade habitacional;
- estabelecer indicadores públicos de custo por moradia produzida;
- separar contabilmente o custo da política social do resultado operacional da companhia.
O próprio balanço mostra problemas que merecem acompanhamento nesses pontos.
A CDHU possuía, em 31 de dezembro de 2024, R$ 17,86 bilhões em prestações a receber e devedores por vendas compromissadas. Sobre esse montante havia R$ 3,665 bilhões em perdas estimadas com subsídios contratuais e R$ 2,234 bilhões em perdas de crédito esperadas. O valor líquido dos recebíveis era de aproximadamente R$ 11,97 bilhões.
Ou seja: a carteira é gigantesca, mas uma parcela expressiva do valor não se transforma integralmente em recursos disponíveis para a companhia.
Um problema antigo que continua: subsídio
Os documentos da CDHU deixam claro que a origem de parte do problema remonta a décadas.
Segundo a própria companhia, a política de subsídios foi alterada ao longo do tempo. A partir de 1996, diante da forte demanda dos mutuários, a CDHU decidiu manter os subsídios originalmente previstos até o final dos contratos.
A companhia também afirma que atende prioritariamente famílias com renda de 1 a 3 salários mínimos, muitas delas com renda de até um salário mínimo.
Essa população apresenta maior vulnerabilidade econômica e, consequentemente, maior dificuldade para manter as prestações em dia.
Portanto, o déficit não pode ser analisado como se a CDHU fosse simplesmente uma empresa comercial.
O Estado escolheu subsidiar a moradia popular — e alguém precisa pagar essa conta.
A questão é saber se o governo está contabilizando, financiando e controlando essa política de maneira eficiente.
Aportes de capital: o Estado cobre os prejuízos?
Sim.
A CDHU depende historicamente de aportes do Estado para sustentar seu modelo.
A análise de crédito da Moody’s registra sucessivas injeções de capital para compensar os prejuízos contábeis provocados pelo modelo de venda de imóveis abaixo do custo.
Em 2024, por exemplo, a demonstração das mutações do patrimônio líquido registra R$ 1,646 bilhão em adiantamentos para futuro aumento de capital, além de aumento de capital de R$ 540 milhões.
Isso significa que o resultado negativo da companhia não fica restrito à contabilidade interna da CDHU.
Quando o Estado coloca dinheiro na empresa para recompor sua estrutura financeira, o custo acaba recaindo sobre o orçamento público.
Há investigações envolvendo a CDHU?
Sim, existem registros oficiais de procedimentos envolvendo a companhia, mas é importante não misturar processos antigos, procedimentos arquivados e investigações efetivamente em andamento.
Em documento do Ministério Público de São Paulo de abril de 2025 aparece, por exemplo, o procedimento MP nº 43.0695.0000836/2024-2, da Promotoria de Justiça do Patrimônio Público e Social, tendo a CDHU como interessada, com tema relacionado a improbidade administrativa – violação a princípios.
Na pauta consultada, porém, o objeto era uma promoção de arquivamento, portanto não é correto apresentar esse procedimento como uma investigação atualmente aberta sem verificar eventual desdobramento posterior.
Há também processos no Tribunal de Contas envolvendo contratos da CDHU.
Um deles, atualmente em tramitação institucional, envolve a Concorrência Pública nº 30/2015 e o Contrato nº 152/2017, além de termos aditivos, tendo o TCE-SP apontado irregularidade na concorrência, no contrato e nos aditivos. O caso chegou à Assembleia Legislativa em 2026 para providências relacionadas às decisões do Tribunal de Contas.
Outro processo do TCE-SP envolvendo CDHU aparece na pauta de 2026 relacionado a convênio da Agência Paulista de Habitação Social – Casa Paulista com a companhia.
É importante destacar: esses processos podem comprovar que o prejuízo de quase R$ 1 bilhão pode ter sido provocado por corrupção ou irregularidades. As investigações ainda estão em curso e correm em segredo de justiça.
Há também problemas relacionados a terrenos e empreendimentos
A própria contabilidade da CDHU registra perdas relacionadas a terrenos e projetos em desenvolvimento.
Em 31 de dezembro de 2024, havia 109 terrenos, avaliados contabilmente em R$ 879,1 milhões antes das provisões.
Desse total, a companhia reconheceu provisões de aproximadamente R$ 534,4 milhões, deixando um valor líquido de aproximadamente R$ 344,7 milhões.
Entre os problemas apontados estão áreas com restrição por invasão.
Em 2024, 37 áreas estavam classificadas nessa situação, com valor total de aproximadamente R$ 352,8 milhões e provisão de aproximadamente R$ 325,3 milhões.
Esse é um dos pontos que merece investigação e acompanhamento, porque representa patrimônio público que não está plenamente disponível para utilização habitacional.
A companhia também reconhece perdas em projetos em desenvolvimento em razão de situações como condomínios invadidos, comunidades existentes e paralisação de obras sem previsão de retomada.
O contraste da gestão Tarcísio
A administração estadual afirma ter ampliado fortemente os investimentos habitacionais.
Em 2024, o governo anunciou um pacote de R$ 5,26 bilhões para viabilizar 43.756 novas moradias em 231 municípios.
A atual gestão também passou a utilizar o programa Casa Paulista, crédito subsidiado e parcerias com o setor privado como instrumentos para ampliar a oferta. E O QUE TARCÍSIO DEIXOU DE FALAR? A MAIOR PARTE DOS INVESTIMENTOS VEIO DO GOVERNO FEDERAL.
O que os números permitem afirmar
Há quatro conclusões que podem ser sustentadas documentalmente.
Primeira: a CDHU já era deficitária antes de Tarcísio assumir. Sim. Verdadeiro
Segunda: o prejuízo aumentou fortemente durante os primeiros anos da atual administração Tarcísio, chegando originalmente a R$ 1,046 bilhão em 2024. Sim. Verdadeiro
Terceira: a própria companhia reconhece que parte importante do déficit decorre do modelo de subsídios da política habitacional, do processo administrativo interno e intervenções do governo paulista. Sim. Verdadeiro
Quarta: além do problema estrutural, existem questões de custos, créditos, terrenos, obras, subsídios, provisões e controles contábeis que precisam ser acompanhadas pelos órgãos de controle. Verdadeiro
A gestão atual assumiu uma companhia deficitária e, em 2024, o resultado se deteriorou significativamente. Verdadeiro
As perguntas que ficam para o governo Tarcísio de Freitas
A principal questão para o governo Tarcísio não é simplesmente explicar por que a CDHU dá prejuízo.
Isso é conhecido.
A CDHU existe justamente para executar uma política pública que envolve subsídios.
A pergunta mais relevante é:
Quanto custa efetivamente cada moradia produzida pelo Estado, quanto desse custo é subsidiado, quanto é perdido por inadimplência, quanto é perdido em terrenos e obras paralisadas e quanto o Tesouro paulista precisa aportar anualmente para manter o modelo funcionando?
Sem essas respostas, o cidadão conhece o tamanho do prejuízo, mas não consegue saber quanto custa efetivamente a política habitacional paulista.
E, diante de um estoque de quase R$ 10 bilhões em prejuízos acumulados, essa é uma discussão que ultrapassa o balanço de uma empresa pública e chega diretamente ao orçamento do Estado de São Paulo.
Fontes oficiais e documentos consultados pelo Radar Brasileiro
- Demonstrações financeiras da CDHU de 2024;
- Demonstrações financeiras de 2025 com reapresentação dos números de 2024;
- Diário Oficial do Estado de São Paulo;
- Tribunal de Contas do Estado de São Paulo;
- Ministério Público do Estado de São Paulo;
- Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação;
- Relatório de crédito da Moody’s Local sobre a CDHU.
PROCURAMOS O GOVERNADOR E ATÉ O MOMENTO NINGUÉM QUIS COMENTAR ABSOLUTAMENTE NADA.
